导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)上尉是什么级别，上尉是连长还是营长p>

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工(gōng)作情(qíng)况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完(wán)全反映(yìng)出城镇居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接公布，一是(shì)每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中(zhōng)国的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的(de)话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需(xū)要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的(de)改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间(jiān)的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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